土地に対する課税

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

最新の情報に更新しました。(2020年4月)

地目

地目は、宅地、農地(田及び畑)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地等に区分されます。
固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地目認定

地目は、原則として一筆ごとに認定します。
ただし、その形状・利用状況が二筆以上で一体をなしていると認められる場合は、認められる部分に区分して地目を定めます。
その際、その土地の利用状況が部分的に異なる場合でも、その土地全体の状況や利用目的を観察して認定することとされています。

地積

地積(面積)は、原則として登記簿に登記されている地積によって認定します。

価格(評価額)

固定資産の価格は、売買実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎として求めています。

正常売買価格とは、当事者間の特別な事情(売り急ぎや買い急ぎ)や将来における期待価格等、正常でない条件による部分を排除して、その資産の本来の価値を適切に反映した価格です。
この正常売買価格を求めるにあたって、神栖市では地価公示価格、茨城県地価評価価格及び鑑定評価価格を活用しています。

また、平成6年の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適切化を図っています。

地目別の評価方法

地目別の評価方法は、次に挙げるものの評価方法によります。

宅地の評価方法

宅地の評価方法は、「市街地宅地評価法(路線価方式)」と、「その他の宅地評価法(標準宅地比準方式)」の2つの評価方法があります。

神栖市では、市街化区域の一部を「市街地宅地評価法」、それ以外の地域を「その他の宅地評価法」により評価します。

市街地宅地評価法(路線価方式)

1. 用途により状況が類似する地域に区分します
2. 地域内の主要な街路に面している標準的な宅地(標準宅地)を選びます
3. 不動産鑑定士による評価をもとに、街路ごとの標準的な宅地の価格(路線価)を決めます
4. 隣接する路線価に基づき、土地の形状等による補正をして各筆(画地)の評点数を敷設し、評価額を決めます

その他の宅地評価法(標準宅地比準方式)

1. 用途により状況が類似する地域に区分します
2. 各地域ごとに標準的な宅地(標準宅地)を選びます
3. 不動産鑑定士による評価をもとに、標準的な宅地の価格を決めます
4. 標準的な宅地の価格をもとに形状等の相違を考慮して、各宅地の評価額を決めます

農地、山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地として要素等があれば、それに相当する価額を控除した価格)に比準して評価します。
ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

路線価

路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。

宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を軽減することを目的として、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

住宅用地の種類

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を、小規模住宅用地といいます。

小規模住宅用地については、価格の6分の1が課税標準額となります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地(ただし、家屋の床面積の10倍まで)を、一般住宅用地といいます。
たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅)であれば、200平方メートルが小規模住宅用地で、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。

一般住宅用地については、価格の3分の1が課税標準額となります。

住宅用地の範囲

専用住宅

専用住宅(ただただ人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地の場合は、その土地の全部(ただし、家屋の床面積の10倍まで)が住宅用地となります。

併用住宅

併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地の場合は、その土地の面積(ただし、家屋の床面積の10倍まで)に一定の倍率を乗じて得た面積に相当する土地が住宅用地となります。

併用住宅の住宅用地の率

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅の場合は、居住部分の割合が4分の3以上で1.0倍、2分の1以上4分の3未満で0.75倍、4分の1以上2分の1未満で0.5倍。
それ以外の併用住宅の場合は、居住部分の割合が2分の1以上で1.0倍、4分の1以上2分の1未満で0.5倍。

宅地の税負担の調整措置

平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、評価額に対する前年度課税標準額の割合を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつき幅を狭めていく仕組みが導入されました。
平成30年度の評価替え以降も、負担調整措置は地方税法により継続的に導入されており、課税の均衡化に努めています。

負担水準とは

個々の土地の前年度課税標準額が、新年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

負担水準＝前年度課税標準額÷新年度評価額(×住宅用地特例率)

農地に対する課税

一般農地は、市街地化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。

農地の税負担調整率一覧

負担水準	負担調整率
0.9～	1.025
0.8～0.9	1.05
0.7～0.8	1.075
～0.7	1.10